Không dám đầu tư vào phân khúc đất nền đang sốt xình xịch vì sợ phỏng tay, cũng chẳng để tâm tới phân khúc căn hộ vì chê biên độ lợi nhuận thấp, giữa cơn sốt đất hiện giờ, không ít nhà đầu tư lại chọn phân khúc “xưa như trái đất”: Săn nhà nát !
Thế nhưng không phải ai cũng dễ dàng thu thi bang lai xe a1 được lợi nhuận bởi đây là phân khúc đặc thù, nhịp thu lời cao nhưng cũng tiềm tàng nhiều rủi ro.
Hành trình kiếm lời từ nhà nát
Chủ một căn nhà nát, chị Huyền Trâm, kể: “Tôi mua căn nhà 50m2 tại đường 16, khu phố 2, Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 với giá 700 triệu vào năm 2013. Tới năm 2017 tôi muốn chuyển sang chung cư nên bán lại cho bà Tâm được 950 triệu. Nếu tính chi phí tiền lãi vay nhà băng trong suốt bốn năm thì xem như huề vốn mua căn nhà đó.
Sau khi trả cho tôi 80% giá trị căn nhà, chỉ sau hai tuần bà Tâm đã tìm được khách hàng mua mới. Lúc này bà Tâm nhờ tôi hủy hợp đồng mua bán cũ và làm thủ tục sang tên cho khách hàng mới với giá 1,250 tỷ.
Trong khi đó, để “mồi” khách hàng mới, bà Tâm chỉ bỏ thêm 20 triệu để lát gạch, sơn lại tường. Với chi phí đầu tư hết sức thấp nhưng chỉ trong thời kì ngắn bà Tâm đã bỏ túi 200 triệu”.
Nhưng không phải ai cũng dễ dàng kiếm lời nhanh chóng từ nhà nát. Anh Văn Thái, ngụ quận Tân Bình, cho hay ban sơ gia đình thật sự muốn tìm mua một căn nhà nát, xây mới để ở.
Nhưng khi gặp nhiều chủ nhà, anh nhận thấy đa phần nhà cũ nát đều có giá tốt và chủ nhà muốn bán gấp do kẹt tiền. Vì am tường địa hình, có tìm hiểu về quy hoạch nên anh Thái rất dễ nhìn ra đâu là món hời. Vậy là từ mục đích mua đất xây nhà, anh chuyển sang đầu tư vào kênh mua nhà nát kiếm lời.
Một căn nhà nát nằm trong hẻm 135 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, TP.HCM đã có người mua, chờ sang sửa. Ảnh: Hoàng Giang
“Căn nhà nát trước tiên tôi mua cách đây hơn hai năm có diện tích gần 47m2, nằm trong hẻm rộng trên đường Chu Văn An, quận Bình Thạnh với giá 2,5 tỷ. Do chủ nhà này đang bị nhà băng xiết nợ nên tôi mới mua được giá tốt như vậy, chứ nếu tính theo giá thị trường thì phải 3 tỷ” - anh Thái nói.
Mua được giá hời, anh Thái cho sơn sửa lại căn nhà, chờ được giá thì bán. Nhưng do không có kinh nghiệm nên sau sáu tháng anh mới bán được và lời khoảng 7% số tiền bỏ ra, thấp hơn so với gửi tiền tiết kiệm.
“Nhìn thì thấy ngon nhưng khi bắt tay vào việc mới biết kiếm lời khủng từ kênh này cũng không dễ” - anh Thái san sớt.
Chị Nguyễn Thu Thủy, nhà đầu tư địa ốc, nói thêm: Đây là kiểu đầu tư tốn khá nhiều thời gian. Nhà đầu tư phải tốn nhiều công sức để khảo sát, tìm kiếm trong mọi hang cùng ngõ hẻm mới tìm được dịp mua lại những căn nhà xập xệ, giá rẻ. Sau đó còn phải tốn thời gian xây mới hoặc tu sửa trước khi tìm mối bán.
“Mua xong bán lại có khi lời vài trăm triệu ngay trong vài tuần, nhưng nếu gặp lúc đóng băng hoặc mua phải nhà vướng pháp lý (có tranh chấp, nằm trong quy hoạch…) thì nhà đầu tư có thể mắc kẹt cả năm trời không bán được nhà. Chôn vốn tiền tỉ cả năm trời thì khi bán được cũng chả lãi bao nhiêu” - chị Thủy kể.
Nhiều kinh nghiệm xương máu
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia về bất động sản, cho biết: Bất cứ phân khúc nào trong lĩnh vực bất động sản đều có thuận tiện và rủi ro hết, không có riêng phân khúc nào chỉ toàn tiện lợi. Ưu điểm của phân khúc này là nhu cầu trên thị trường luôn luôn có.
Điều đó lý giải vì sao nhà nát mà có giấy tờ hợp thức thì bao giờ cũng hút khách. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được từ kinh doanh nhà nát phụ thuộc rất nhiều vào nhân tố kinh nghiệm của nhà đầu tư.
Theo ông Chánh, nhà đầu tư vào phân khúc này thường phải đối mặt với một số khó khăn, phổ quát là mua nhà nát, sơn sửa xong nhưng không thích hợp với gu của người đi mua thì vẫn lỗ như chơi.
Ông ví dụ: giả như mua căn nhà nát 2 tỷ đồng, đổ thêm 1 tỷ nữa để xây mới (hoặc sửa tiến thoái nhiều lần) thì giá bán căn nhà phải trên 3 tỷ, vượt khỏi khả năng chi trả của thị trường tại khu vực đó. Số tiền đầu tư bị ngâm lâu, giá lại không thể tăng quá nhiều thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ lỗ vốn.
“Phân khúc này cần người đầu tư phải có cả kinh nghiệm trong việc xây dựng. Nếu mua chỉ sơn sửa đơn giản thì không nói, nhưng nếu mua để xây vừa rồi bán thì cần phải xem kỹ quy hoạch bởi cùng một diện tích nhưng có nơi chỉ cho xây ba tầng nhưng có nơi cho xây năm tầng.
Đối với nhà nát thì không nên xây chất lượng tốt mà chỉ nâng cấp vừa đủ và bảo đảm thời kì tôn tạo không bị kéo dài mới thu được lợi nhuận. Ngoài ra, đừng vì tham mức rẻ mà nhà đầu tư dễ chấp thuận giao thiệp bằng giấy viết tay, điều này là cực kỳ rủi ro. Do đó, chỉ nên mua nhà có pháp lý rõ ràng” - ông Chánh đưa ra lời khuyên.
Tương tự, ông Nguyên Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, cũng khẳng định: Kênh đầu tư này không dành cho những người thiếu kinh nghiệm. Đừng đầu tư theo kiểu nghe người ta thấy lợi nhuận khủng mà lao vào.
Bởi người ta đầu tư 5-10 năm nên có kinh nghiệm nhiều rồi, họ biết giá thế này hợp, sơn sửa thế nào cho bắt mắt mà phí lại rẻ…
“Thông thường, với những người buôn nhà nát thì lợi nhuận trung bình 10%-20% trong thời kì 2-3 tháng. Đặc biệt, chỉ nên quan tâm đến những căn từ 10 tỉ trở xuống vì đây là phân khúc dễ tìm khách để thoát hàng nhất” - ông Đực nói.
|
"nhân tố quyết định thành công của mô hình này là kinh nghiệm của nhà đầu tư. Làm sao phải mua được với giá tốt, chừng độ sang sửa hiệp và bán được trong thời gian nhanh. Chứ mua giá cao, thời gian sửa kéo dài thì lỗ cầm chắc bởi tốc độ tăng giá của nhà trong phố chỉ có một mức độ nhất thiết, không phải muốn thổi giá cỡ nào cũng được như đất nền". Ông Phan Công Chánh, chuyên gia về bất động sản |
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét